Ngôi nhà là đích đến trong “giấc mơ Mỹ” đối với nhiều người nhập cư. Vì là giấc mơ nên nó chưa bao giờ dễ thực hiện.
Thực tế cho thấy ở các thành phố lớn, giá nhà có thể tăng nhanh hơn tốc độ tiết kiệm và gia tăng thu nhập của bạn. Bên cạnh giá nhà cao, những thông tin như phải có điểm tín dụng trên 700, phải có hai nguồn thu nhập, và tài khoản tiết kiệm tối thiểu 20% giá trị căn nhà để trả trước (down payment) khiến giấc mơ sở hữu một căn nhà với người mới đến nghe như rất xa vời.
Tuy nhiên, có không ít chương trình hỗ trợ mà nếu tìm hiểu sớm, bạn có thể rút ngắn đáng kể hành trình sở hữu ngôi nhà đầu tiên của mình.
Nếu bạn có thu nhập thấp hoặc trung bình, việc mua nhà tại Mỹ có thể khả thi hơn bạn nghĩ. Các chương trình như FHA, USDA, VA, HomeReady và Home Possible, và các chương trình hỗ trợ của tiểu bang được thiết kế để giúp những người có nguồn lực tài chính hạn chế tiếp cận cơ hội sở hữu nhà ở.
Việc cập nhật thông tin từ các chương trình này để lên kế hoạch tài chính phù hợp sẽ giúp bạn sẵn sàng hơn trong hành trình sở hữu một căn nhà mơ ước cho bạn và gia đình.
FHA Loan — Chương trình phổ biến nhất
FHA Loan là chương trình vay mua nhà được bảo hiểm bởi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (Federal Housing Administration — FHA).
Ưu điểm lớn nhất của FHA là yêu cầu tín dụng và tiền đặt cọc tương đối thấp. Trong nhiều trường hợp, người vay có điểm tín dụng từ khoảng 580 trở lên có thể đủ điều kiện mua nhà với mức đặt cọc chỉ 3.5%. Ví dụ, nếu căn nhà có giá 300.000 USD, số tiền đặt cọc tối thiểu có thể chỉ khoảng 10.500 USD thay vì 60.000 USD như khi đặt cọc 20% với các chương trình vay mua nhà thông thường.
Tuy nhiên, người vay FHA thường phải trả thêm phí bảo hiểm thế chấp (Mortgage Insurance Premium — MIP). MIP bao gồm một khoản phí ban đầu bằng 1.75% số tiền vay và một khoản phí hàng năm (từ 0.15% đến 0.75%) được chia đều vào các khoản thanh toán hàng tháng. Tùy từng trường hợp, MIP có thể kéo dài nhiều năm hoặc trong suốt thời gian vay.
Mặc dù phí MIP hàng tháng có thể giảm nhẹ theo thời gian khi dư nợ gốc giảm xuống, mức giảm thường không đáng kể trong những năm đầu của khoản vay. Đây là lý do nhiều người mua nhà lựa chọn tái cấp vốn (refinance) sang khoản vay truyền thống (conventional) khi đủ điều kiện để loại bỏ hoàn toàn MIP.
USDA Loan — Dành cho nhà vùng ngoại ô và nông thôn
USDA Loan là chương trình được Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ bảo trợ nhằm hỗ trợ người có thu nhập thấp hoặc trung bình sở hữu nhà ở các khu vực nông thôn hoặc ngoại ô theo tiêu chuẩn đặt ra của chương trình.
Điểm hấp dẫn nhất của chương trình này là người mua có thể vay tới 100% giá trị căn nhà mà không cần down payment. Ngoài ra, lãi suất vay thường khá cạnh tranh và không yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân (Private Mortgage Insurance).
Có hai tiêu chí quan trọng để được xét duyệt khoản vay USDA: căn nhà phải nằm trong khu vực được USDA phê duyệt và thu nhập hộ gia đình không được vượt quá giới hạn quy định.
Một hiểu lầm phổ biến khiến nhiều người bỏ qua khoản vay này là USDA chỉ dành cho khu vực ngoại ô xa xôi, các vùng nông thôn hay các khu vực có liên quan đến nông nghiệp. Trên thực tế, rất nhiều khu vực lân cận thành phố lớn vẫn đủ điều kiện tham gia chương trình này.
USDA đôi khi là lựa chọn tốt hơn FHA nếu căn nhà mà bạn nhắm đến ở đúng khu vực đủ điều kiện. Bạn có thể kiểm tra khu vực đạt yêu cầu của USDA bằng cách dùng bản đồ chính thức trên website của USDA, hoặc công cụ hỗ trợ trên website của các ngân hàng hoặc tổ chức cho vay.
Tuy nhiên, khoản vay USDA vẫn có phí bảo lãnh trả trước (Upfront Guarantee Fee) và phí hàng năm (Annual Fee) nhưng các chi phí này thường thấp hơn phí từ khoản vay FHA.
HomeReady và Home Possible — Ưu đãi từ tổ chức tư nhân
Ngoài các chương trình của chính phủ, các tổ chức tư nhân cũng triển khai các chương trình dành cho người có thu nhập thấp đến trung bình. Phổ biến là hai chương trình sau:
- HomeReady của Fannie Mae
- Home Possible của Freddie Mac
Đây là các khoản vay conventional loan được thiết kế dành cho người mua nhà có thu nhập thấp đến trung bình. Cả hai chương trình đều cho phép người mua nhà đủ điều kiện chỉ cần đặt cọc khoảng 3% giá trị căn nhà. Yêu cầu để tham gia các chương trình này là thu nhập của người vay thường không được vượt quá 80% mức thu nhập trung vị tại khu vực sinh sống (Area Median Income — AMI).
Một ưu điểm đáng chú ý là chương trình này cho phép người vay kết hợp với nhiều nguồn hỗ trợ khác nhau như quà tặng từ người thân, các khoản trợ cấp, hoặc chương trình hỗ trợ tiền đặt cọc của tiểu bang để đáp ứng yêu cầu tài chính ban đầu.
VA Loan — Dành cho quân nhân và cựu quân nhân
VA Loan là chương trình của Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ dành cho quân nhân, cựu quân nhân và một số đối tượng đủ điều kiện khác.
Chương trình này thường không yêu cầu đặt cọc và có các điều kiện vay khá thuận lợi. Đây được xem là một trong những chương trình vay mua nhà tốt nhất tại Mỹ đối với những người đủ điều kiện tham gia.
Các chương trình hỗ trợ tiền trả trước của tiểu bang
Ngoài các chương trình liên bang, hầu hết các tiểu bang đều có các chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu và người có thu nhập trung bình thấp.
Các hình thức hỗ trợ phổ biến bao gồm:
- Trợ cấp tiền đặt cọc (Down Payment Assistance Grants)
- Khoản vay không lãi suất hoặc lãi suất thấp
- Hỗ trợ chi phí đóng hồ sơ (Closing Cost Assistance)
- Các khoản trợ cấp không hoàn lại
Để tiếp cận các khoản hỗ trợ này, bạn cần vào website của cơ quan quản lý các chương trình vay mua nhà của tiểu bang nơi bạn sinh sống. Chẳng hạn như, chương trình My First Texas Home dành cho người dân ở Texas, CalHFA ở California, hay SONYMA ở New York, v.v..
Mỗi chương trình có yêu cầu khác nhau về giới hạn thu nhập, vị trí nhà ở, điểm tín dụng, yêu cầu và thời gian cư trú tối thiểu. Đa số chương trình yêu cầu người mua hoàn thành khóa học dành cho người mua nhà lần đầu (Homebuyer Education Course) trước khi được nhận hỗ trợ.
Tùy tiểu bang và tuỳ điều kiện, bạn có thể nhận được từ vài nghìn đến hàng chục nghìn đô la hỗ trợ.
Một số chương trình hỗ trợ của tiểu bang có thể được kết hợp (stack) với FHA, HomeReady hoặc Home Possible để giảm đáng kể số tiền mặt cần chuẩn bị ban đầu.
Một số lưu ý trước khi tham gia
Tuỳ theo điều kiện của từng chương trình, bạn có thể kết hợp nhiều chương trình khác nhau để tối ưu hoá các nguồn hỗ trợ này. Ví dụ, nếu tổng thu nhập của gia đình bạn thuộc mức thu nhập trung bình. Bạn có thể nhận được hỗ trợ khoản trả trước từ chương trình của tiểu bang, chính quyền địa phương hoặc các tổ chức phi lợi nhuận nếu đủ điều kiện.
Mặc dù các chương trình trên giúp người mua nhà dễ dàng hơn trong việc sở hữu nhà ở, bạn vẫn cần cân nhắc kỹ khả năng tài chính hiện tại và tương lai của mình. Ngoài chi phí mua nhà, chi phí sở hữu nhà tại Mỹ còn bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm nhà, chi phí sửa chữa và bảo trì. Nếu không kham nổi các chi phí trên, việc bán lại căn nhà sau khi mua một thời gian ngắn có thể gây ảnh hưởng lớn đến tình hình tài chính của bạn.
Kết luận
Nhiều người mua nhà lần đầu tập trung tìm lãi suất thấp nhưng bỏ qua các chương trình hỗ trợ khoản trả trước. Trên thực tế, việc kết hợp đúng các nguồn hỗ trợ từ liên bang, tiểu bang, địa phương và gia đình đôi khi có thể giúp bạn giảm đáng kể số tiền mặt cần chuẩn bị ban đầu.
Tuy nhiên, mỗi chương trình đều có các điều kiện riêng về thu nhập, giá nhà, thời gian cư trú và khả năng kết hợp với các chương trình khác. Do đó, người mua nên trao đổi trực tiếp với bên cho vay hoặc các chuyên gia tư vấn mua nhà trước khi nộp hồ sơ.
Dù rằng vẫn có nhiều quan điểm khác nhau về chi phí và lợi ích tài chính giữa việc mua nhà và thuê nhà, việc sở hữu một căn nhà theo mình vẫn mang nhiều ý nghĩa vượt xa các so sánh tài chính. Với mình, ngôi nhà là nơi mình dành thời gian nhiều nhất, là nơi lưu giữ những kỷ niệm với gia đình và người thân, là nơi con cái chào đời và trưởng thành, và cũng là nơi mình cảm thấy tự hào về những nỗ lực đã qua và sắp đến.
Bài viết liên quan:
Mua Nhà Lần Đầu Ở Mỹ: Những Sai Lầm Có Thể Khiến Bạn Mất Hàng Ngàn USD