Mua nhà là một trong những cột mốc quan trọng đối với nhiều người Việt đang sinh sống và làm việc tại Hoa Kỳ. Tuy nhiên, với hệ thống tài chính và pháp lý phức tạp, hành trình sở hữu ngôi nhà đầu tiên không hề đơn giản.
Trước ngày hoàn tất giao dịch mua căn nhà đầu tiên ở Mỹ, mình và chồng gần như kiệt sức vì dọn nhà và xử lý hàng loạt giấy tờ. Tối trước ngày closing (chốt giao dịch), tụi mình mở bộ hồ sơ dày hàng chục trang ra xem với tâm lý khá chủ quan rằng văn phòng luật sư đã quá thành thạo với việc này, chắc khó có gì sai sót.
Nhưng chỉ sau một buổi tối rà soát, tụi mình phát hiện gần 10.000 USD các khoản phí và dịch vụ không thực sự cần thiết, cùng một số sai lệch trong cách tính toán chi phí giao dịch.
Trải nghiệm này khiến mình nhận ra rằng quy trình mua nhà ở Mỹ không chỉ phức tạp trong khâu chuẩn bị tài chính mà thực ra mỗi bước đều có khó khăn riêng đòi hỏi bạn phải tìm hiểu cẩn thận trước khi ra quyết định.
Trong bài viết này mình sẽ chia sẻ những kiến thức và kinh nghiệm mà mình trải qua trong lần mua nhà đầu tiên để giúp cho quá trình sở hữu căn nhà mơ ước của bạn được suôn sẻ hơn.
Đánh giá tình hình tài chính của bạn
Khi có kế hoạch mua nhà, bạn cần kiểm tra điểm tín dụng và cải thiện nếu cần thiết. Mặc dù nhiều người mua nhà có điểm tín dụng từ 700 trở lên để được hưởng lãi suất tốt hơn, nhiều chương trình vay mua nhà vẫn chấp nhận mức điểm thấp hơn tùy từng trường hợp. Nếu bạn và chồng/vợ đồng sở hữu căn nhà, ngân hàng sẽ đánh giá điểm tín dụng của cả hai.
Bạn cần đảm bảo có đủ tiền cho khoản trả trước (down payment) (thường là 20% giá trị ngôi nhà) và các chi phí hoàn tất thủ tục (khoảng 2% đến 5% tổng số tiền vay). Nếu khoản trả trước của bạn ít hơn 20% hoặc điểm tín dụng của bạn chưa đạt yêu cầu để được ngân hàng phê duyệt, bạn có thể tham gia chương trình vay mua nhà được bảo lãnh bởi FHA (Federal Housing Administration).
Các chương trình được bảo lãnh bởi FHA thường chỉ yêu cầu khoảng 580 điểm trở lên với khoản trả trước chỉ 3.5% giá trị căn nhà. Tuy nhiên, người vay phải trả phí bảo hiểm thế chấp (Mortgage Insurance Premium hay MIP).
Ngoài việc đảm bảo khoản trả trước, bạn phải tính toán thu nhập hiện tại và tương lai của bạn và gia đình. Chi phí nhà ở (gồm có tiền trả vay mua nhà gốc lẫn lãi, thuế nhà, bảo hiểm, HOA, v.v.) thường được khuyến nghị không vượt quá 28% thu nhập trước thuế, trong khi tổng các khoản nợ hàng tháng (nợ vay mua nhà, nợ vay sinh viên, vay mua xe, v.v.) nên dưới 36% thu nhập trước thuế.
Tuy nhiên, trên thực tế nhiều chương trình vay mua nhà hiện nay có thể chấp nhận tỷ lệ nợ trên thu nhập (Debt-to-Income Ratio — DTI) cao hơn tùy thuộc vào điểm tín dụng, thu nhập, nghề nghiệp, và loại khoản vay mà bạn lựa chọn.
Mỗi ngân hàng có chính sách cho vay và tiêu chí tính toán lãi suất khác nhau. Do đó, bạn nên tham khảo nhiều nơi để so sánh lãi suất và các điều khoản vay từ nhiều tổ chức tài chính/ngân hàng khác nhau.
Sau cùng, để cho thủ tục vay với ngân hàng diễn ra nhanh chóng và thuận lợi, bạn nên chuẩn bị sẵn các tài liệu cần thiết như hồ sơ khai thuế, lịch sử làm việc, phiếu lương, sao kê tài khoản ngân hàng, hoặc các bằng chứng về hỗ trợ tài chính (co-sponsor) nếu cần thiết.
Nhận thư chấp thuận vay sơ bộ (Pre-approval)
Việc có được thư chấp thuận vay sơ bộ từ ngân hàng xác nhận với người bán rằng bạn là một người mua thực sự nghiêm túc và thực sự tạo thuận lợi cho việc giao dịch mua nhà của bạn.
Vì sao điều này quan trọng?
Tìm được một căn nhà tốt và hợp ý bạn thực ra không hề đơn giản. Những căn nhà có giá trị tốt đều được bán rất nhanh (có thể trong một hoặc hai ngày).
Khi một căn nhà được đăng rao bán (listing), người bán có thể nhận được nhiều offer cùng lúc. Họ sẽ phải cân nhắc và lựa chọn offer tốt nhất. Trong trường hợp người bán, offer tốt nhất không chỉ là trả giá cao nhất, mà còn ở khả năng thanh toán được bảo đảm bởi ngân hàng ở thời điểm closing.
Rắc rối trong việc thanh toán ở gần thời điểm hoàn tất giao dịch có thể gây thiệt hại cho người bán hàng đến chục ngàn USD khi phải đăng bán nhà lại, thay đổi kế hoạch dọn nhà, ảnh hưởng đến công ăn việc làm và thậm chí có thể ảnh hưởng đến kế hoạch thanh toán cho căn nhà mới mà họ chuyển đến.
Do đó, việc có sẵn thư chấp thuận sơ bộ của ngân hàng sẽ tạo lợi thế cạnh tranh rất lớn trong thư offer của bạn với chủ nhà.
Xác định các tiêu chí quan trọng cho căn nhà của bạn
Vị trí nhà: Xác định khu vực mà bạn muốn sinh sống như gần chỗ làm, gần nhà người thân, hoặc khu vực trường học (school district) nếu bạn có con nhỏ hoặc có kế hoạch sinh con.
Loại hình nhà ở: Lựa chọn giữa nhà đơn lập (single-family home), nhà phố (townhouse), hoặc căn hộ chung cư (condo), v.v.
Các chi phí hàng năm: thuế bất động sản, thuế trường học, bảo hiểm nhà ở, chi phí sửa chữa, phí hội chủ nhà (HOA) dành cho các townhouse.
Các tiêu chí bắt buộc: Liệt kê những nhu cầu thiết yếu của bạn như diện tích ngôi nhà (lưu ý là diện tích nhà trên listing thường không bao gồm diện tích tầng hầm, garage, sân trước và sân sau, v.v.), số lượng phòng ngủ, phòng tắm, diện tích sân vườn, chỗ đậu xe (garage), v.v.
Tìm kiếm một chuyên viên môi giới bất động sản
Một chuyên viên môi giới (buyer’s agent) giàu kinh nghiệm sẽ hướng dẫn bạn thực hiện toàn bộ quy trình, giúp bạn nắm bắt tình hình thị trường địa phương và tìm ra những bất động sản phù hợp với nhu cầu của bạn.
Chuyên viên môi giới bất động sản kinh nghiệm và có tâm có thể giúp bạn rất nhiều trong việc đề xuất giá offer. Việc trả giá quá thấp có thể khiến bạn mất cơ hội mua nhà, trong khi trả giá quá cao có thể khiến bạn phải gánh thêm áp lực tài chính không cần thiết.
Tuỳ thuộc vào yêu cầu của công ty bất động sản, bạn có thể phải ký kết thỏa thuận đại diện cho người mua (buyer’s agent agreement) nếu cần thiết.
Để thuận tiện, bạn có thể sử dụng văn phòng luật sư về bất động sản theo đề xuất của chuyên viên môi giới.
Tìm kiếm nhà
Để tìm nhà, ngoài giới thiệu từ chuyên viên môi giới, bạn có thể sử dụng các trang web như Zillow, Realtor.com, Redfin, Trulia, RE/MAX, Coldwell Banker, Century 21, cũng như tham khảo thông tin từ chuyên viên môi giới bất động sản của bạn.
Bạn có thể tham dự các buổi tham quan nhà mở (Open Houses) hoặc đặt lịch hẹn tham quan nhà riêng.
Khi đã tìm được ngôi nhà mơ ước, quá trình đàm phán sẽ bắt đầu. Chuyên viên môi giới sẽ giúp bạn xác định một mức giá đề nghị (offer) hợp lý dựa trên giá bán gần đây của các ngôi nhà tương tự (thông qua Phân tích Thị trường So sánh — CMA) trong cùng khu vực.
Chuyên viên môi giới sẽ giúp bạn soạn thảo và gửi thư đề nghị mua nhà này đến đại diện của người bán. Khi người bán chấp nhận offer của bạn, thủ tục mua bán nhà chính thức bắt đầu.
Luật sư của bạn sẽ làm việc với luật sư của người bán để xây dựng hợp đồng mua bán.
Kiểm định Nhà cửa và Định giá Tài sản
Sau khi ký kết các thoả thuận/hợp đồng mua bán cần thiết, ngân hàng hoặc bên cho vay sẽ tiến hành kiểm định đối với bất động sản đó.
Nếu phát hiện vấn đề liên quan đến tình trạng của căn nhà, bạn cần thảo luận với người môi giới và luật sư của bạn để thương lượng với người bán về việc sửa chữa hoặc nhận khoản tín dụng (giảm trừ) vào thời điểm hoàn tất giao dịch. Trong giai đoạn này, bên cho vay sẽ yêu cầu định giá tài sản để đảm bảo giá trị ngôi nhà tương xứng với khoản vay.
Trong một số trường hợp, nếu căn nhà có nhiều vấn đề gây ảnh hưởng đáng kể đến giá trị thực của căn nhà, bên cho vay có quyền yêu cầu chủ nhà sửa chữa hoặc rút lại thoả thuận cho vay.
Hoàn tất Thủ tục Vay vốn
Ở bước này, ngân hàng có thể yêu cầu bạn cung cấp thêm tài liệu bổ sung. Các ví dụ về tài liệu bổ sung bao gồm sao kê ngân hàng, chứng minh tài chính cho khoản down payment (thường là 20%), phiếu lương, bản sao mẫu W-2, lịch sử làm việc (để đáp ứng yêu cầu về số năm làm việc tại thời điểm nộp đơn vay), và cam kết bảo hiểm nhà ở. Một số ngân hàng yêu cầu bạn phải trở thành thành viên (bằng cách chuyển down payment vào tài khoản của bạn tại ngân hàng của họ) trước khi được phê duyệt để hoàn tất giao dịch.
Khi mọi thứ đã hoàn tất và đầy đủ, bạn sẽ nhận được thông báo phê duyệt khoản vay chính thức.
Hoàn tất Giao dịch (Closing)
Trước khi hoàn tất giao dịch, hãy xem xét kỹ lưỡng tất cả các tài liệu liên quan, bao gồm “Tuyên bố Hoàn tất Giao dịch” (Closing Disclosure) — văn bản trình bày chi tiết các điều khoản vay và chi phí hoàn tất giao dịch của bạn.
Tại buổi hoàn tất giao dịch, bạn sẽ ký các giấy tờ cần thiết, thanh toán khoản trả trước cùng các chi phí hoàn tất giao dịch, và nhận chìa khóa ngôi nhà mới của mình.
Trước buổi giao dịch cuối, luật sư sẽ soạn thảo hồ sơ giao dịch mua nhà giúp bạn. Hồ sơ này sẽ liệt kê toàn bộ chi phí mà bạn phải thanh toán khi closing.
Các chi phí này gồm có: phí cho vay và các khoản phí khác của ngân hàng, chi phí sang tên (giữa bạn và ngân hàng), title insurance (bảo hiểm chủ quyền nhà), các loại thuế và bảo hiểm liên quan đến căn nhà. Nếu bạn thanh toán bằng tiền mặt và không cần đến khoản vay ngân hàng, thủ tục sẽ đơn giản.
Một lưu ý nhỏ là bạn nên dành thời gian để làm rõ với luật sư về các điều khoản trong hồ sơ closing.
Mình và chồng mình đều làm việc liên quan đến tài chính và kiểm toán nhà nước do đó việc kiểm soát các con số không phải là khó khăn.
Ngay vào đêm cuối cùng, mình và chồng mình mới mở hồ sơ ra để kiểm tra. Tụi mình chỉ có ý định kiểm tra cho có vì nghĩ rằng sao mà văn phòng luật sư có thể sai được. Sau khi xem đi xem lại, tụi mình phát hiện ra phần tạm tính thuế trường học (school taxes) không chính xác, và bảo hiểm chủ quyền nhà vốn là một giao dịch chỉ mang tính tuỳ chọn (optional) và phải được thông báo trước, và phí vay ngân hàng đã không được trừ ra khi tụi mình thay đổi quyết định dừng khoản vay với ngân hàng. Mỗi giao dịch trị giá vài ngàn USD.
Kết quả là, trước giờ closing 1 tiếng, dù rất mệt vì phải dọn dẹp đồ đạc qua nhà mới, hai vợ chồng mình vẫn phải liên lạc với luật sư để làm rõ về các khoản tạm tính trong hồ sơ.
Tổng số tiền tụi mình được hoàn trả là gần 10 ngàn USD. Nếu tối hôm đó mình chủ quan và tin hoàn toàn vào luật sư, có thể mình đã bỏ lỡ số tiền này cho các dịch vụ mà chắc mình cũng không nhớ nó là cái gì.
Sau khi Hoàn tất Giao dịch và Chuyển Nhà
Trước khi chuyển vào ở, hãy đăng ký hoặc chuyển đổi quyền sử dụng các dịch vụ tiện ích (điện, nước), internet và các dịch vụ khác sang tên của bạn. Đừng quên thông báo hoặc cập nhật trên hệ thống địa chỉ mới của bạn cho các bên liên quan (Cục Quản lý Phương tiện Cơ giới — DMV, Dịch vụ Bưu chính Hoa Kỳ — USPS, tài khoản ngân hàng, bảo hiểm xã hội, cơ quan làm việc, sở di trú, các dịch vụ đăng ký nhận hàng định kỳ, v.v.).
Các Mẹo Bổ sung
Giữ mọi thứ có tổ chức — Hãy lưu giữ tất cả các tài liệu và thông tin liên lạc (email, tin nhắn) tại cùng một nơi.
Kỷ luật với ngân sách — Ngôi nhà là nơi gửi gắm nhiều ước mơ của bản thân, gia đình. Do đó việc đầu tư quá tay cho tổ ấm này rất dễ xảy ra.
Khác với căn hộ thuê, sở hữu một căn nhà đi kèm với vô vàn chi phí khác mà bạn phải tính trước: các loại thuế (thuế bất động sản, thuế trường học), chi phí bảo trì hàng năm, chi phí sửa chữa đột xuất cho hệ thống điều hoà, chi phí hoặc thời gian bỏ ra để cắt cỏ hoặc cào tuyết, v.v.
Do đó, bạn cần phân định mức chi trả tối đa để tránh gặp phải áp lực tài chính trong tương lai.
Dự tính kế hoạch cho tương lai — Các dự tính tương lai (có thêm thành viên trong gia đình, khả năng chuyển chỗ làm, kế hoạch chuyển chỗ ở, v.v.) có thể ảnh hưởng đáng kể đến lựa chọn và quyết định mua nhà của bạn. Ngoài ra, nếu có kế hoạch chuyển nhà trong tương lai, việc đầu tư vào một căn nhà quá cũ có thể sẽ tốn rất nhiều chi phí để bảo trì, đồng thời sẽ rất khó bán trong tương lai.
Nếu có một bài học lớn nhất mà mình rút ra từ lần mua nhà đầu tiên, thì đó là: đừng ngại đặt câu hỏi và đừng ngại kiểm tra lại mọi con số, kể cả khi chúng đến từ những người được xem là chuyên gia. Một vài giờ rà soát hồ sơ có thể giúp bạn tiết kiệm hàng ngàn đô la và tránh được rất nhiều căng thẳng không cần thiết.
Nếu đang băn khoăn về cách xây dựng điểm tín dụng, bạn có thể tham khảo thêm bài viết “Điểm tín dụng: Tầm quan trọng và cách xây dựng hiệu quả”
Bạn cũng có thể ước tính nhanh số tiền bạn phải trả ngân hàng hàng tháng dựa trên khoản vay, lãi suất, và thời hạn trả nợ bằng công cụ Amortization Calculator.
Chúc bạn thành công trong hành trình sở hữu căn nhà trong mơ ước!
Bài viết liên quan:
Mua nhà lần đầu? Các chương trình vay ưu đãi mà bạn nên biết