Nhà ở luôn là một trong những chính sách quan trọng nhất của Hoa Kỳ. Đối với phần lớn các gia đình, chi phí nhà ở là khoản chi lớn nhất trong ngân sách hàng tháng.
Khác với nhiều quốc gia nơi chính phủ trực tiếp xây dựng và phân phối nhà ở, Hoa Kỳ chủ yếu sử dụng cơ chế thị trường kết hợp với các chính sách tài chính, thuế và trợ cấp để tác động đến cả phía cung lẫn phía cầu của thị trường nhà ở.
Tại sao chính sách nhà ở quan trọng?
Người Việt có một thành ngữ rất hay “An cư lạc nghiệp” mang ý nghĩa ngôi nhà là nền móng cho sự thịnh vượng bền vững. Ở Mỹ, việc sở hữu một căn nhà cũng mang ý nghĩa tương tự. Chính vì vậy, nhiều người dành hàng chục năm lao động và tiết kiệm để sở hữu một nơi ở an toàn và ổn định cho bản thân và gia đình.
Về mặt chính sách, nhà ở còn mang ý nghĩa chiến lược về mặt kinh tế. Bên cạnh cơ sở hạ tầng, các yếu tố liên quan đến nhà ở có tác động rất lớn đến việc thu hút đầu tư và nguồn lao động kỹ năng. Nhiều thành phố ở Mỹ khó thu hút đầu tư và lao động kỹ năng chỉ vì lý do nguồn cung nhà hạn chế.
Chính vì vậy, cả chính quyền liên bang, tiểu bang và địa phương đều có nhiều chương trình nhằm hỗ trợ người dân tiếp cận các dịch vụ nhà ở, khuyến khích sở hữu nhà và xa hơn là điều tiết giá nhà thông qua phát triển nguồn cung nhà ở với mức giá phải chăng (affordable housing).
Trong bài viết này, mình sẽ giới thiệu bức tranh tổng quan về hệ thống chính sách nhà ở của Hoa Kỳ. Đây là một mảnh ghép quan trọng trong chuỗi bài Hiểu về Hệ thống Mỹ của New Americans Guide.
Vai trò của chính quyền trong chính sách nhà ở
Hệ thống chính sách nhà ở tại Hoa Kỳ là sự phối hợp của cả ba cấp chính quyền. Chính quyền liên bang ban hành luật và tài trợ ngân sách để giải quyết các vấn đề nhà ở trên phương diện quốc gia. Kế đến, các tiểu bang quản lý các chương trình phát triển nhà theo nhu cầu phát triển kinh tế — xã hội của tiểu bang. Sau cùng, chính quyền địa phương là cơ quan am hiểu địa phương nhiều nhất sẽ ban hành các quy định về thủ tục, chính sách thuế bất động sản, thực hiện các quy hoạch và nhiều chính sách ảnh hưởng đến nguồn cung nhà cửa, v.v.
Các nhóm chính sách nhà ở
Chính sách hỗ trợ thuê nhà
Đây là nhóm chính sách dành cho các hộ gia đình có thu nhập thấp hoặc trung bình thấp hoặc những gia đình có nhu cầu cần được hỗ trợ đặc biệt.
Một số chương trình tiêu biểu của liên bang:
Housing Choice Voucher (Section 8) — Chương trình hỗ trợ tiền thuê nhà dành cho các hộ gia đình có thu nhập thấp.
Public Housing — Chương trình cung cấp nhà ở thuộc sở hữu của chính phủ dành cho các hộ gia đình có thu nhập thấp, người cao tuổi và người khuyết tật đủ điều kiện.
Project-Based Rental Assistance — Chương trình gắn khoản trợ cấp với một dự án hoặc tòa nhà cụ thể. Chương trình này giúp duy trì nguồn cung nhà ở giá phải chăng cho người có thu nhập thấp thông qua sự hợp tác giữa chính phủ và các chủ đầu tư tư nhân.
Chính sách khuyến khích sở hữu nhà
Để hỗ trợ và khuyến khích người dân sở hữu nhà, chính phủ sử dụng nhiều công cụ như:
FHA Loan — Hỗ trợ vay mua nhà cho người chưa tích luỹ đủ tiền trả trước và/hoặc không đạt điểm tín dụng theo yêu cầu của khoản vay thị trường.
VA Loan — Dành cho quân nhân, cựu quân nhân và một số đối tượng đủ điều kiện khác. Chương trình này thường không yêu cầu đặt cọc và có các điều kiện vay khá thuận lợi.
USDA Loan — hỗ trợ người có thu nhập thấp hoặc trung bình sở hữu nhà ở các khu vực nông thôn hoặc ngoại ô theo tiêu chuẩn đặt ra của chương trình.
Mortgage Interest Deduction — Đây là quy định cho phép người sở hữu nhà được khấu trừ phần lãi vay mua nhà khi khai thuế thu nhập, nếu đáp ứng các điều kiện theo luật thuế.
Property Tax Deduction — Cho phép người nộp thuế khấu trừ một phần thuế bất động sản (property tax) đã trả cho chính quyền tiểu bang hoặc địa phương khi khai thuế thu nhập liên bang, nếu họ chọn itemized deductions.
Chính sách phát triển nhà ở giá phải chăng
Ngoài việc hỗ trợ người thuê nhà, chính phủ còn khuyến khích doanh nghiệp mở rộng đầu tư xây dựng thêm nhà ở theo yêu cầu của chính phủ thông qua các chương trình sau:
Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC)
LIHTC là chương trình sử dụng ưu đãi thuế để khuyến khích khu vực tư nhân mở rộng đầu tư và xây dựng nhà ở giá phải chăng cho người có thu nhập thấp. Thay vì trực tiếp xây nhà, chính phủ liên bang cấp tín dụng thuế cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở đáp ứng các tiêu chuẩn của chương trình. LIHTC được xem là công cụ quan trọng nhất để phát triển nhà ở giá phải chăng tại Hoa Kỳ.
HOME Investment Partnerships Program
HOME Investment Partnerships Program là chương trình của chính phủ liên bang cung cấp ngân sách cho các tiểu bang và chính quyền địa phương nhằm hỗ trợ phát triển nhà ở giá phải chăng. Nguồn vốn này có thể được sử dụng để xây dựng, cải tạo hoặc mua nhà, cũng như hỗ trợ các hộ gia đình có thu nhập thấp mua hoặc thuê nhà.
Community Development Block Grant (CDBG)
Community Development Block Grant (CDBG) là chương trình tài trợ của chính phủ liên bang dành cho các địa phương nhằm cải thiện điều kiện sống và phát triển cộng đồng. Nguồn kinh phí có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như cải tạo khu dân cư, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển nhà ở giá phải chăng và hỗ trợ các dịch vụ cộng đồng, đặc biệt tại các khu vực có thu nhập thấp hoặc cần tái phát triển.
Chính sách chống vô gia cư
Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (U.S. Department of Housing and Urban Development hay HUD) cùng chính quyền địa phương tài trợ nhiều chương trình nhằm giảm tình trạng vô gia cư của nhiều người dân qua các chương trình:
Hỗ trợ người vô gia cư (Homeless Assistance Programs) — Chương trình hỗ trợ người vô gia cư tiếp cận nơi ở ổn định, các dịch vụ hỗ trợ xã hội và từng bước quay trở lại cuộc sống bình thường.
Hỗ trợ cựu chiến binh (Veteran Housing Programs) — Được thiết kế riêng cho cựu chiến binh có nguy cơ vô gia cư hoặc gặp khó khăn về nhà ở, kết hợp giữa hỗ trợ tiền thuê nhà với các dịch vụ tư vấn, chăm sóc sức khỏe và tái hòa nhập cộng đồng.
Hỗ trợ người gặp khủng hoảng nhà ở (Housing Crisis Assistance) — Chương trình hỗ trợ khẩn cấp dành cho các hộ gia đình có nguy cơ mất nhà do thất nghiệp, thiên tai, bạo lực gia đình hoặc các biến cố tài chính khác, giúp họ duy trì chỗ ở trong giai đoạn khó khăn.
Nhà ở chuyển tiếp (Transitional Housing) — Đây là hình thức nhà ở tạm thời dành cho những người đang chuyển từ tình trạng vô gia cư hoặc nơi ở không ổn định sang cuộc sống tự lập. Bên cạnh chỗ ở, nhiều chương trình còn cung cấp dịch vụ tư vấn, đào tạo nghề và hỗ trợ tìm việc để người tham gia có thể ổn định cuộc sống lâu dài.
Vai trò của tiểu bang và địa phương
Bên cạnh các chương trình của chính phủ liên bang, nhiều tiểu bang cũng triển khai các chính sách hỗ trợ nhà ở phù hợp với nhu cầu của địa phương. Phổ biến nhất là các chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu (First-Time Homebuyer Programs) và người có thu nhập thấp với các hình thức hỗ trợ phổ biến như sau:
- Trợ cấp tiền đặt cọc (Down Payment Assistance Grants)
- Khoản vay không lãi suất hoặc lãi suất thấp
- Hỗ trợ chi phí đóng hồ sơ (Closing Cost Assistance)
- Các khoản trợ cấp không hoàn lại
Một số chương trình hỗ trợ của tiểu bang có thể được kết hợp (stack) với các chương trình của liên bang.
Tóm tắt
Điểm đặc trưng của hệ thống chính sách nhà ở tại Hoa Kỳ là chính phủ không chỉ can thiệp bằng một công cụ duy nhất. Thay vào đó, hệ thống này kết hợp nhiều chính sách khác nhau: hỗ trợ người thuê nhà, khuyến khích sở hữu nhà, hỗ trợ người gặp khủng hoảng về nhà ở và sử dụng ưu đãi thuế để khuyến khích đầu tư từ khu vực tư nhân.
Nói cách khác, chính sách nhà ở của Hoa Kỳ không chỉ nhằm mục tiêu “an cư” cho các cá nhân và gia đình ở nhiều hoàn cảnh khác nhau, mà còn hướng đến sự ổn định kinh tế và phát triển của từng địa phương.